什么是毛坯房？毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。別看毛坯房光禿禿的好像一眼就能看透，但實(shí)際上，我們驗(yàn)收房子時(shí)，門道可多了，可不能傻乎乎的看一眼就算行了。那么，那我們要如何驗(yàn)收毛坯房呢？在驗(yàn)收前，一定要做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，避免驗(yàn)收時(shí)手忙腳亂。下面，咱們讓【橙家】的霍永釗老師來講講毛坯房驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作吧！
Q1：業(yè)主在毛坯房驗(yàn)收前，需要準(zhǔn)備哪些工具呢？
霍：驗(yàn)房的常用工具分為專業(yè)驗(yàn)房工具和輔助工具。專業(yè)驗(yàn)房工具：可按照量具和電鉗工具區(qū)分，包括：垂直檢測尺、多功能內(nèi)外直角檢測尺、多功能垂直校正器、游標(biāo)塞尺、對角檢測尺、反光鏡、伸縮桿、水電檢測錘、鋼針小錘等。輔助工具：包括鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆等。
如業(yè)主自檢，可以自備幾樣小工具：
一、五米卷尺，可以用于測量樓高和房子內(nèi)的一些距離；
二、小皮錘，用于敲擊墻體，檢驗(yàn)是否存在空鼓現(xiàn)象；
三、驗(yàn)電插座、萬用表，用于測量屋內(nèi)電路、插座、電源是否可正常通電；
四、打火機(jī)，用于測試預(yù)留的排氣通風(fēng)管道是否正常；
五、手電筒，可通過光線的明暗檢驗(yàn)平面的平整度；
六、小桶或面盆，可灌水于下水管道，檢驗(yàn)排水是否通暢；
七、粉筆、照相機(jī)，如發(fā)現(xiàn)問題，可用于記錄問題，避免遺忘。
Q2：驗(yàn)收前需要業(yè)主準(zhǔn)備哪些資料證件呢？
霍：收房的時(shí)候業(yè)主需要帶上身份證、戶口本、購房合同、收款收據(jù)、大修基金發(fā)票，有的還要提供契稅繳納發(fā)票。
除業(yè)主自身的資料準(zhǔn)備好外，毛坯房收房時(shí)業(yè)主需注意向開發(fā)商索要《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》。其中，《竣工驗(yàn)收備案表》尤為重要，不僅要看開發(fā)商是否可提供此表，還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有是否有進(jìn)行備案，如消防設(shè)施等。因?yàn)椤犊⒐を?yàn)收備案表》對開發(fā)商是有著重要的約束作用的，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對其終生負(fù)責(zé)。如出了問題，核實(shí)是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。
Q3：霍老師，業(yè)主未必都對驗(yàn)房有深入的了解，那是否有必要請驗(yàn)房師？
霍：其實(shí)沒有必然的說法。一般來說，新房交房，開發(fā)商會(huì)幫忙安排驗(yàn)房師。但也同樣是因?yàn)殚_發(fā)商安排的，所以驗(yàn)房結(jié)果不可盡信。業(yè)主可以請監(jiān)理公司驗(yàn)房，費(fèi)用大概幾百元，具體視房子和監(jiān)理自身情況而定。
當(dāng)然，業(yè)主可以在驗(yàn)房前查閱相關(guān)資料，自身掌握一定的驗(yàn)房知識(shí)，親自上陣。在驗(yàn)房前不輕易收房，驗(yàn)房過程中一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與開發(fā)商和物業(yè)溝通，盡量在收房前解決問題。
毛坯房驗(yàn)收主要是避免在裝修后才發(fā)現(xiàn)問題，因此一定要做好做細(xì)。如裝修后再暴露問題，需要大修后再重新裝修，浪費(fèi)人力物力。所以熟知毛坯房驗(yàn)房方法，有利于業(yè)主更好地維護(hù)自身的利益。
Q4：驗(yàn)收的相關(guān)流程是怎樣的呢？
霍：毛坯房驗(yàn)房流程主要分為四個(gè)步驟：
一、通知。開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，會(huì)以書面形式通知業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收。
二、驗(yàn)收。業(yè)主應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，避免在日后的裝修過程中出現(xiàn)扯皮的現(xiàn)象。
三、開發(fā)商提供三書一證一表。即《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《建筑竣工驗(yàn)收備案表》。注意要根據(jù)面積實(shí)測報(bào)告數(shù)據(jù)(蓋測繪隊(duì)公章)對照購房合同上的面積。
四、簽署房屋交接書。購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書。如不符合，應(yīng)做好記錄，在開發(fā)商整改合格后再簽署。
Q5：驗(yàn)收時(shí)主要從哪幾個(gè)方面著手看呢？
霍：一、上下水系統(tǒng)。檢查所有馬桶下水口和地漏能否順利排水，用容器裝水倒入下水管道，如能順利流走則表示下水管通暢。同時(shí)，需要檢查下水管是否出現(xiàn)破裂的情況，并打開室內(nèi)進(jìn)水總閘檢查上水管是否順利出水。
二、防水。閉水試驗(yàn)主要是針對衛(wèi)生間的樓板滲水情況進(jìn)行檢查。閉水48小時(shí)過后查看沉箱水位是否下降，或直接到樓下的衛(wèi)生間查看天花板是否有滲水。以防萬一，無論樓下是否已裝修，都建議先重新刷防水后再做閉水試驗(yàn)。
三、地面水平度、墻面的垂直度及抹灰平整度。
水平度：用水平儀測一下地面的平整度，或者用鋼卷尺在室內(nèi)不同地方選擇三個(gè)以上的點(diǎn)測量房屋的高度，如果數(shù)值相差較小則表示室內(nèi)樓板水平相差小；
垂直度：使用水平儀進(jìn)行測量；
抹灰平整度：盡量選擇長度較長并且平直的靠尺靠在墻上，在靠尺兩端緊貼墻體的情況下，如靠尺中間離墻體空隙越大，說明抹灰的平整度越差，可要求開發(fā)商進(jìn)行整改。如無大問題，可自行在裝修中整改。
四、電路。使用電筆或帶指示燈的充電器插上插座，檢查插座是否通電。同時(shí)需要檢測室內(nèi)進(jìn)戶電線、電箱以及弱電設(shè)備是否完好，入戶光纖是否到位。
五、水路。將水路系統(tǒng)的所有出水口用閥門堵死后，連接打壓系統(tǒng)對水路系統(tǒng)的打壓試驗(yàn)。打壓時(shí)間應(yīng)大于30分鐘，打壓強(qiáng)度不低于0.6Mpa。如打壓結(jié)束后，下降幅度在0.05Mpa內(nèi)，屬于正常范圍；如果超出則說明水路系統(tǒng)有問題需要整改。
另外，還要注意驗(yàn)收的順序。一看外部，檢查外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道等；二查內(nèi)部，查驗(yàn)墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣等；三測相鄰，與樓上樓下鄰居配合，進(jìn)行閉存水、水表空轉(zhuǎn)等試驗(yàn)。
Q6：驗(yàn)收過程中還有什么特別注意事項(xiàng)嗎？
霍：有的。還需要注意以下三點(diǎn)：
一、簽驗(yàn)收單前先簽《物業(yè)管理公約》。要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)的具體組成部分，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么核定。同時(shí)，考察一下小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備自身要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。
二、檢查房子各房間的六個(gè)面。看一看墻面顏色是否均勻，陰角、陽角和灰線是否平直方正，楞角整齊；摸一摸表面是否有不光滑、脫皮、麻面和起砂等現(xiàn)象；敲一敲墻面是否有空鼓的聲音。有問題及時(shí)聯(lián)系開發(fā)商整改。
三、毛坯房驗(yàn)房要細(xì)看裂縫。看墻地面、天花是否有可以看到的裂縫存在?？戳芽p的部位、長度、是否有規(guī)律。如裂縫無規(guī)律、長度較短、數(shù)量較多，并伴隨粉刷空鼓，一般只是粉刷質(zhì)量問題；如裂縫是斜的、水平的或垂直的，裂縫較長、連慣在一起，出現(xiàn)在門窗洞口角上、縱墻上、外墻上，且房子在靠頂幾層，則為溫度裂縫。溫度裂縫比較麻煩，一般性返工修理，很難真正的解決。
毛坯房驗(yàn)收未發(fā)現(xiàn)問題，自然是最理想的情況。但如果出現(xiàn)問題了，也不需要慌亂，我們應(yīng)該鑒定問題后區(qū)分情況處理。讓我們聽聽霍老師給大家提供的建議。
Q7：霍老師，驗(yàn)收如果發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)該怎么處理？
霍：如驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系開發(fā)商進(jìn)行整改，并請開發(fā)商提供書面認(rèn)可證明?；蛟谑諛菚r(shí)需要填寫的單子上明確注明相關(guān)問題并要求整改，雙方簽名后拍照保存，作為日后維權(quán)的資料和證據(jù)。最好是將在場工作人員的工作證復(fù)印，避免日后開發(fā)商不承認(rèn)有收到驗(yàn)收通知單。
Q8：驗(yàn)收時(shí)沒發(fā)現(xiàn)問題，交房后發(fā)現(xiàn)問題該怎么辦？
霍：質(zhì)量問題要注意區(qū)分 ，主要分為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，需視情況而定。
一、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。如收樓后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)主體質(zhì)量問題，可向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。如確實(shí)存在主體質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)請求解除買賣合同；如已造成業(yè)主損失，可請開發(fā)商予以合理的賠償。
二、非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。如購房合同中有相關(guān)的特殊約定，按照合同規(guī)定辦事；如合同中未有特殊約定，則需與開發(fā)商協(xié)助處理。如未超過法定的保修期限和范圍，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任，如開發(fā)商未及時(shí)履行保修義務(wù)，業(yè)主可要求開發(fā)商作出賠償；如已超過法定的保修期限，實(shí)行有償維修，公用部分的維修費(fèi)用可動(dòng)用維修基金，自用部分的維修費(fèi)用則由業(yè)主自行承擔(dān)。
今天，【橙家】霍永釗老師的小課堂到此為止，為了給大家加深印象，家居君來給大家劃劃重點(diǎn)，大家趕緊拿起小本本mark一下啦。
1、業(yè)主驗(yàn)收前多查閱相關(guān)資料，在自身掌握一定的驗(yàn)房知識(shí)的基礎(chǔ)上，可帶上卷尺、小皮錘、驗(yàn)電插座、萬用表、打火機(jī)、手電筒、小桶或水盆、粉筆、相機(jī)親自上陣驗(yàn)收；
2、驗(yàn)收時(shí)，注意要請開發(fā)商提供“三書一證一表”，即即《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《建筑竣工驗(yàn)收備案表》；
3、驗(yàn)收可從上下水系統(tǒng)、防水、電路、水路和地面水平度、墻面的垂直度及抹灰平整度五個(gè)方面著手，按照一看外部、二查內(nèi)部、三測相鄰的順序；
4、毛坯房驗(yàn)房要細(xì)看裂縫，裂縫無規(guī)律、長度較短、數(shù)量角度，一般為粉刷質(zhì)量問題導(dǎo)致；如裂縫規(guī)律、長度較長、連貫在一起，且房子再靠頂幾層，則為溫度裂縫；
5、房屋問題要區(qū)分主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。如為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)請求解除買賣合同；如為非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，則區(qū)分是否已超過法定的保修期限和范圍來處理。
2023/02/19
·書房中的大學(xué)問
